Adásvételi szerződés megkötése képviselő útján

Adásvételi szerződést nem csak a jogi személy arra jogszerűen felhatalmazott képviselője köthet, hanem egy természetes személy által jogszerűen meghatalmazott másik természetes személy is.

A Polgári Törvénykönyv alapján más személy útján is lehet jognyilatkozatot tenni. A képviselő által megtett jognyilatkozat közvetlenül a képviseltet jogosítja és kötelezi. A képviseleti jog jogszabályon, bírósági vagy hatósági határozaton, létesítő okiraton vagy meghatalmazáson alapulhat.

Ha a képviselő és a képviselt között érdekellentét van, a képviselő által tett jognyilatkozatot a képviselt megtámadhatja. Vélelmezett az érdekellentét, ha a képviselő az ellenérdekű fél vagy annak képviselője. A képviselt nem támadhatja meg a jognyilatkozatot, ha a képviseleti jog alapításakor az érdekellentétről tudott.

A meghatalmazás képviseleti jogot létesítő egyoldalú jognyilatkozat. A meghatalmazást a képviselőhöz, az érdekelt hatósághoz, bírósághoz vagy ahhoz a személyhez kell intézni, akihez a meghatalmazás alapján a képviselő jognyilatkozatot jogosult tenni. 

A meghatalmazáshoz olyan alakszerűségek szükségesek, amilyeneket jogszabály a meghatalmazás alapján megtehető jognyilatkozatra előír. A meghatalmazás visszavonásig érvényes.

A meghatalmazás korlátozásának és visszavonásának jogáról való lemondás semmis. A meghatalmazás korlátozása és visszavonása harmadik személy irányában akkor hatályos, ha arról tudott vagy tudnia kellett. Meghatalmazás alapján cselekvőképes személyt korlátozottan cselekvőképes vagy cselekvőképességében részlegesen korlátozott személy is képviselhet.

Ügyek egyedileg meg nem határozott körére adott meghatalmazás akkor érvényes, ha teljes bizonyító erejű magánokiratba vagy közokiratba foglalták. A határozatlan vagy öt évnél hosszabb időre szóló általános meghatalmazás öt év elteltével hatályát veszti. A képviseleti jog kiterjed mindazon cselekmények elvégzésére és jognyilatkozatok megtételére, amelyek a képviselettel elérni kívánt cél érdekében szükségesek.

Az ingatlan adásvétele esetén a meghatalmazáshoz ügyvéd által ellenjegyzett vagy közokiratba foglalt forma kell.

A meghatalmazás tartalmi kellékei általában a meghatalmazott és meghatalmazó személyes adatai, az ingatlan pontos megjelölése és az adásvételi szerződés megkötésére vonatkozó meghatalmazás.

Ha rendelkezésre áll, akkor szükséges továbbá a vevő és a vételár megjelölése is.

Az ügyvédi eljárás során kiemelkedően fontos a meghatalmazó és a meghatalmazott személyének a leellenőrzése, pontos azonosítása, az ellenjegyzés szigorú szabályainak a figyelembe vétele, továbbá a pénzmosás elleni törvényi rendelkezések fokozott betartása.

Szükséges megemlíteni, hogy ingatlanra vonatkozó bizományi szerződést érvényesen nem lehet kötni. Bizományi szerződés alapján a bizományos a megbízó javára a saját nevében ingó dologra adásvételi szerződés kötésére, a megbízó a díj megfizetésére köteles. Ugyanakkor semmis a bizományi szerződés, ha annak alapján a bizományos ingatlan tulajdonjogának a megszerzésére köteles.

A kötelező jogi képviselet a peres eljárásokban

A peres eljárás során a jogi képviselet kötelező, kivéve, ha törvény eltérően rendelkezik.

A 2018. január 1. után induló polgári ügyekben a törvényszéken induló perekben első- és másodfokon is kötelező lett a jogi képviselet mindkét félnek. 

A jogi képviselet kötelező a közérdekből indított perekben, általánosságban a jogi személyek alapításával és törvényes működésével kapcsolatos perekben. Kötelező továbbá a jogi személyek és tagjaik, volt tagjaik közötti, illetve a tagok és a volt tagok egymás közötti, a tagsági jogviszonyon alapuló pereiben.

Kötelező a jogi képviselet a személyiségi jogi perekben (beleértve a képmáshoz és hangfelvételhez való jog érvényesítése iránt indított pereket is) és a külön törvények által a törvényszék hatáskörébe utalt perek esetében is 

Törvény eltérő rendelkezése hiányában nem kötelező a jogi képviselet a járásbíróság hatáskörébe tartozó perekben – ideértve a fellebbezési és perújítási eljárást is –, valamint a járásbíróság hatáskörébe tartozó perrel összefüggő felülvizsgálati eljárásban az ellenkérelmet előterjesztő fél számára. 

Ha a fél járásbíróság hatáskörébe tartozó perben jogi képviselő közreműködését veszi igénybe, azt a jogi képviselővel történő eljárás választásának kell tekinteni és ennek időpontjától az eljárás jogerős befejezéséig a jogi képviseletet köteles fenntartani.

Ha a fél a jogi képviselővel történő eljárást választotta, rá a kötelező jogi képviselet szabályait alkalmazni kell akkor is, ha a jogi képviselete megszűnik. Ha a fél a jogi képviselővel történő eljárást választotta, egy alkalommal áttérhet a jogi képviselő nélküli eljárásra. Az áttérés a fél bejelentésétől kezdve hatályos. A félnek a jogi képviselővel történő eljárás választására és az áttérésre vonatkozó perbeli cselekménye a fél jogutódjával szemben nem hatályos. Ha a fél a jogi képviselővel történő eljárást választotta, a perben jogi képviselőnek kell tekinteni az ügyvédjelöltet és a jogi előadót is. A bíróság minderről a felet, illetve jogutódját a hozzá intézett első intézkedése alkalmával tájékoztatja. 

A bíróság a jogi képviselő meghatalmazásának szükségességéről, a pártfogó ügyvédi képviselet engedélyezésének lehetőségéről, valamint a jogi képviselő közreműködése nélkül történő eljárás jogkövetkezményeiről a) a felperest a keresetlevelet visszautasító végzésben – ha a felperes az eljárás folyamán lép perbe, első jelentkezése alkalmával, ha pedig a felperest az eljárás folyamán vonják perbe, a perbevonás közlésével egyidejűleg –, b) az alperest a kereset közlésével egyidejűleg – ha az alperes az eljárás folyamán lép perbe, első jelentkezése alkalmával, ha pedig az alperest az eljárás folyamán vonják perbe, vagy perbeállítása kezdeményezése miatt lép perbe, a perbevonás, perbeállítás kezdeményezésének közlésével egyidejűleg – tájékoztatja.

Ha az eljárás folyamán perbe belépő, jogi képviselő nélkül eljáró felet a bíróság a kötelező jogi képviselet szükségességéről első jelentkezése alkalmával tájékoztatja és a fél részéről később nem pótolható perbeli cselekmény elvégzésére, illetve nyilatkozat megtételére lenne szükség, a bíróság a félnek megfelelő határidőt biztosít a jogi képviselet pótlására és ezzel egyidejűleg a perbeli cselekmény elvégzésére, illetve a nyilatkozat megtételére. Szükség esetén a tárgyalás elhalasztásának, illetve szükséges keretben történő megismétlésének is helye lehet. 

Ha a bíróság – amelynek eljárása során a jogi képviselet kötelező – az ügyben áttétel vagy kijelölés folytán jár el és a keresetlevelet eredetileg olyan bírósághoz nyújtották be, amelynek eljárásában a jogi képviselet nem kötelező, a bíróság a jogi képviselő nélkül eljáró félnek megfelelő határidőt biztosít a jogi képviselet pótlására.

Ha a jogi képviselet a perorvoslati eljárásban kötelező, a bíróság a feleket a jogi képviselő meghatalmazásának szükségességéről, a pártfogó ügyvédi képviselet engedélyezésének lehetőségéről, valamint a jogi képviselő közreműködése nélkül történő eljárás jogkövetkezményeiről a perorvoslattal megtámadható határozatban tájékoztatja.

Ha a peres eljárás bármely szakaszában a jogi képviselet kötelező, a jogi képviselő közreműködése nélkül eljáró fél perbeli cselekménye és nyilatkozata hatálytalan – úgy kell tekinteni, hogy a fél perbeli cselekményt, nyilatkozatot egyáltalán nem tesz –, kivéve, ha törvény az adott perbeli cselekményre nézve a meghatalmazott útján történő eljárást kizárja.

Ha a perorvoslati kérelmet előterjesztő fél jogi képviselővel nem rendelkezik – annak ellenére, hogy a jogi képviselő meghatalmazásának szükségességéről a bíróság a perorvoslattal megtámadható határozatban tájékoztatta –, a perorvoslati kérelmet a bíróság hiánypótlási felhívás kiadása nélkül visszautasítja; e végzés ellen külön fellebbezésnek van helye.

Ha a felperes a megszűnt jogi képviseletének pótlásáról felhívás ellenére nem gondoskodik, a bíróság az eljárást megszünteti. Ha a viszontkeresetet előterjesztő alperes megszűnt jogi képviseletének pótlásáról felhívás ellenére nem gondoskodik, a bíróság az eljárást részlegesen, a viszontkereset tekintetében megszünteti.

A fél jogi képviseletének hiánya nem akadálya a határozat kihirdetésének és kézbesítésének. Ebben az esetben a határozatot közvetlenül a féllel kell közölni.

Jogi képviselőnek kell tekinteni: a) az ügyvédet és az ügyvédi irodát, b) a kamarai jogtanácsost, az ügyvédi tevékenységről szóló törvényben meghatározott körben, c) a jogi személy bíróság képviseletére jogosult bírót és bírósági titkárt, d) a Legfőbb Ügyészség képviseletére jogosult ügyészt, valamint e) törvényben meghatározott egyéb személyeket.

Ha a jogi képviselet kötelező – törvény eltérő rendelkezése hiányában – a) a jogi szakvizsgával rendelkező személy saját ügyében, b) az ügyész abban a perben, amelynek megindítására törvény jogosítja fel, vagy amelyet ellene lehet indítani, illetve amelyben törvény alapján felléphet jogi képviselő nélkül is eljárhat, őt úgy kell tekinteni, mintha jogi képviselővel járna el. Ügyvédjelölt és ügyvédi kamarai nyilvántartásba vett jogi előadó (a továbbiakban: jogi előadó) a jogi képviseletre kötelezett fél nevében kizárólag az iratok megtekintése, azokról másolat kérése vagy készítése érdekében járhat el.